상가임대차보호법 실무 정리

권리금 한 푼도 못 받고 쫓겨날 뻔한 사장님 - 상가임대차보호법 실무 정리

어느 날 사무실로 걸려온 전화

진인에게서 전화를 왔습니다. 내용은 이렇습니다. 현재 자신이 운영하고 있는 가게가 있는데 건물주가 갑자기 자기 아들이 들어와서 장사를 해야 해서 나가달라는 내용이었습니다. 이렇듯 저의 지인뿐만 아니라 많은 분들이 이런 내용으로 전화가 와서 안타까운 경우가 많은 데요 여러분도 자영업을 하다 보면 이런 일들이 빈번하게 일어납니다. 경우는 조금씩 다르지만 여러 가지 이유로 세입자의 권리금을 못 받게 하는 경우가 생깁니다. 이럴 때 필요한 게 상가임대차 보호법이죠.

전화를 받아보면 사장님들이 가장 많이 하는 말은 비슷합니다. "건물주가 나가라고 하는데, 제가 그동안 들인 권리금은 어떻게 되는 거예요?" "재계약 안 해준다는데 저는 아무 잘못도 없는데요?" 상가를 오래 운영해 온 분들일수록 이 질문을 더 절박하게 하십니다. 그도 그럴 것이, 권리금은 수천만 원에서 많게는 억 단위까지 걸린 문제이기 때문입니다.

문제의 핵심: 임차인이 잘 모르고 넘어가는 두 가지 권리

상가임대차보호법에서 임차인을 지켜주는 대표적인 장치는 두 가지입니다.

1) 계약갱신요구권

임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년이 되는 시점까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없고, 법에 정해진 몇 가지 사유(3기 이상 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 임차인의 고의·중과실로 인한 건물 파손, 철거·재건축이 불가피한 경우 등)가 있을 때만 거절이 가능합니다.

2) 권리금 회수 기회 보호

임대차가 끝나기 전, 임차인이 새로운 임차인을 주선해서 권리금을 받고 나가려고 할 때 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하면 안 됩니다. 방해했다고 인정되면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 집니다.

문제는 이 두 권리 모두 "임차인이 정해진 시점에, 정해진 방식으로" 행사해야 보호받는다는 점입니다. 시기를 놓치거나 절차를 잘못 밟으면 법이 있어도 보호받지 못하는 경우가 실무에서 정말 많습니다.

실무 절차 정리

1. 내 임대차가 이 법의 보호를 받는지부터 확인

상가임대차보호법은 모든 상가 임대차에 똑같이 적용되지 않습니다. 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 지역별 기준 금액을 넘으면 계약갱신요구권 등 일부 조항이 적용되지 않을 수 있습니다. 

• 서울특별시: 9억 원 이하

• 과밀억제권역 및 부산광역시: 6억 9천만 원 이하

• 광역시(부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주: 5억 4천만 원 이하

• 그 밖의 지역: 3억 7천만 원 이하

다만 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호 조항은 환산보증금과 무관하게 적용되는 경우가 많으므로, "우리 가게는 보증금이 높아서 해당 안 된다"라고 지레 포기하지 마시고 반드시 확인이 필요합니다.

2. 계약갱신요구권 행사 시점 지키기

• 임대차 기간 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구해야 합니다. (임대차 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이)
• 구두로 하지 말고 반드시 내용증명으로 발송해 증거를 남기십니다.
• 임대인이 거절할 경우, 거절 사유가 법에서 정한 사유에 해당하는지부터 따져봐야 합니다.

3. 권리금 회수를 위한 신규임차인 주선

• 임대차 종료 전 정해진 기간 안에 임대인에게 신규임차인을 데려와 계약 체결을 주선해야 합니다.
• 신규임차인의 인적사항, 연락처, 협의 내용을 임대인에게 서면으로 통지하고 이 역시 내용증명으로 남깁니다.
• 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 무리한 조건을 내세워 사실상 방해하는 정황이 있다면 이를 시간 순으로 기록해 두어야 합니다. (문자, 통화 녹음, 방문 일지 등)

4. 임대인이 방해했다면

방해로 인정되면 손해배상을 청구할 수 있는데, 이때 손해액은 보통 임차인이 받으려던 권리금과 신규임차인이 임대인에게 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 산정됩니다. 이 부분은 감정평가나 소송 절차가 필요한 경우가 많습니다.

셀프로 할 수 있는 부분 / 전문가가 필요한 부분

셀프로 진행 가능한 부분

• 계약서를 다시 꺼내서 임대차 기간, 환산보증금, 특약사항을 확인하는 일
• 갱신요구 내용증명, 신규임차인 주선 통지 내용증명을 정해진 시기 안에 작성해 발송하는 일 (양식은 인터넷에서도 참고할 수 있지만, 날짜와 표현이 애매하면 나중에 분쟁의 빌미가 됩니다)
• 임대인과의 대화, 문자, 통지를 날짜별로 정리해 두는 일

전문가(변호사, 법무사)의 도움이 필요한 경우

• 임대인이 갱신 거절 사유를 주장하며 다투는 경우 (거절 사유 해당 여부 판단이 법리적으로 복잡할 수 있습니다)
• 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구해야 하는 경우 (손해액 산정과 입증 자료 준비가 관건입니다)
• 명도소송이 걸리거나, 반대로 임대인을 상대로 소송을 제기해야 하는 경우
• 환산보증금 계산이 애매해서 법 적용 여부 자체가 불분명한 경우

일반적으로 거래했던 공인중개사를 통해 임차인이 원하는 것을 전달할 경우 임대인의 의사를 전달해 주면 이를 근거로 문서로 남겨놓고 싶다고 전달하고 공인중개사에게 협조를 구해 내용증명을 보내겠다고 전달하고 보내는 것이 좋습니다. 이런저런 말없이 내용증명만 임대인에게 우편발송되면 경우에 따라서 임대인의 성향이겠지만, 엄청나게 기분 나빠하시는 분들이 종종 있으니 참고하시기 바랍니다. 

체크리스트

• 계약서상 임대차 기간과 환산보증금을 다시 확인했다
• 계약갱신요구 가능 시점(만료 몇 개월 전)을 달력에 표시해 두었다
• 갱신요구는 내용증명으로 발송했다
• 신규임차인을 주선할 계획이라면, 임대차 종료 몇 개월 전부터 준비를 시작했다
• 임대인과의 모든 대화·통지 기록을 날짜별로 남기고 있다
• 임대인이 갱신을 거절하거나 신규임차인 계약을 방해한다면, 그 사유와 정황을 구체적으로 기록했다
• 혼자 판단하기 애매한 부분은 상담을 받았다

한 줄 조언

계약서도 가능하면 중개사를 통해서 작성하시는게 좋습니다 그래야 나중에 분쟁이 생기더라도 중개사가 제삼자가 되어 임차인의 이익을 보장할 수 있기 때문입니다. 중개비 아까워서 대강하다가 나중에 예기치 못한 일로 억 단위로 손해가 발생할 수 있고 그에 따른 변호사선임 등으로 추가비용이 발생하면 여러 가지로 불편하고 힘든 시간이 될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.