2022타경 1424 고양지원 아파트상가

경기도 고양시 덕양구 행신동 939 햇빛마을 제18-2단지 상가동 지하 1층 비 101호 아파트상가입니다

해당 아파트는 1998년 9월에 보존등기를 마쳤으며 1998년 7월에 승인이 되었습니다

본 부동산은 햇빛마을 18단지 입구에 위치한 상가이며 1층과 지하층이 있습니다

1층 상가 전체면적에 비해 지하층은 상대적으로 4분의 1도 안 되는 면적입니다 그리고 지하 1층 전체를 사용할 수 있는 것으로 보입니다. 채권자로는 국민은행과 기술보증기금, 경기신용보증재단, 고양시, 국(고양세무서)으로 등기부등본에 나타나는데요

공문서상 분석

경매계에 접수된 서류를 분석해 보면 먼저 주목하셔야 하는 게 있는데요 2022 타경 1424 임의경매 사건이 2022년 12월 28일 응찰이 한번 돼서 낙찰인이 있었다는 겁니다. 심지어 6명이 응찰을 했는데요. 한번 더 놀래실 일이 남았습니다.

입찰하신 분이 잔금을 납부하지 않았습니다. 이 부분에서 많은 생각이 들었지요. 해당 부동산의 권리상 하자가 있는 것은 아닌가? 서류상으로 추측해 본다면 첫 번째가 가장 추측하기 쉬운 내용이 당해세 문제입니다. 소유자께서는 아마도 사업을 하신 것 같아요. 그래서 신용보증재단, 기술보증기금등에서 압류가 들어온 거지요.

두 번째는 건물에 하자가 있는 것입니다.물이 샌다던지 관리비가 과하게 밀려있다 던 지 하는 문제요, 아니면 기존 세입자가 없는 줄 알았는데 아니었다던지 말입니다.

하지만 서류상으로는 이 부분을 정확히 알 수가 없습니다. 직접 가서 물어보고 고양세무서도 들어가서 물어보는 방법이 있지만 일단, 서류상으로만 분석한다면 이 부분이 맘에 걸리기는 합니다. 하지만 응찰을 6명이 했다면, 6명 전부가 이 사실을 몰랐을 정도였을까 하는 생각이 들면서, 어쩌면 응찰하신 분의 개인 사정이었을 수 있다는 생각도 들었습니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 본 사건은 재매각물건이므로 임찰 보증금은 10%가 아닌 20%로 진행합니다. 그래서 보증금은 15,400,000원을 시작합니다

위 표에서 보시면 아시겠지만 토지면적이 상당이 많습니다. 따라서, 향후 재건축을 한다면 굉장한 호재로 작용할 가능성이 많습니다. 아마, 이 부분에서 많은 사람들이 응찰을 한 것이 아닌가 하는 생각을 해 봅니다.

앞서 응찰한 최고가 매수인은 1억 3백6십만 원이라는 금액으로 감정(금 110,000,000원) 가와 커다란 차이가 없는 가격에 응찰을 한 것으로 보아 상당한 매리트가 있다고 생각하신 것 같습니다.

위치적인 분석

아파트의 위치를 지도상에서 확인했을 때 근처에 아파트가 많이 있기는 하지만, 지하철과 상당한 거리가 있고 아파트 입구이며 전체 상가를 다 세어봐도 부동산과 음악학원등만 있어 상가가 활성화되었다고 말하기는 어려운 실정입니다. 상가가 큰 편이 아니라 학원가가 형성된 상가도 아닌 것으로 보이고 아파트에서 나와서 도보로 2-3분 거리에 롯데마트가 입점해 있어 생활용품 판매하는 업종은 불가능할 것으로 보입니다. 그렇다면 유통업과 관련된 상권은 의미가 없고 보습학원이나 기타 학원만 유일한 대안이라고 할 수 있는데요. 아파트만 바라보고 입점하기에는 리스크가 너무 큰 거 같습니다.

위치한 이곳에 다른 세입자가 그것도 지하층 상가로 유입되기는 쉽지 않아 보이는데요. 입찰자 본인이 상가에 대한 안목이 있고 여기서 운영할 수 있는 자신이 있다면 입찰하시는 게 맞지만 본인이 직접 운영할 생각이 없으시다면 일단, 보류하시는 것을 추천드립니다. 본인이 들어와서 월세 안 내고 할 수 있는 업종을 고려하여 가능하다고 생각되면 그 업종을 하시면서 경기가 좋아지길 기다렸다가 세입자를 받는 방법으로 운영하시는 게 맞는 거 같습니다.

위 지도에서 보신 바와 같이 외부에서 상가로 진입하기도 만만치 않은 위치라고 보입니다. 아파트 상가이지만 너무 작고 외부유입이 힘든 위치라서 지역주민을 상대로 해야 하는 상황이라 세입자 구하기가 쉽지 않을 거 같습니다.

앞에서 말씀드린 바와 같이 건물에 대한 연식이 있는 편이라 장기적으로 보고 입찰하시는 것은 추천드립니다. 다만, 세입자 구하시기는 쉽지 않을 거 같다는 생각입니다.

위 내용은 참고만 하시고 실제로 직접 가보시면 어떤 상황이 나타날지 아무도 모릅니다. 제가 말한 문제들이 아주 쉽게 해결될 수 있으므로 너무 걱정 마시고 임장 가보시길 권해 드립니다