상가 계약갱신 요구권 무조건 되는 건 아닙니다

안녕하십니까. 20년 넘게 법무사 사무장으로 현장을 지켜온 로우포스트 운영자입니다.

얼마 전 저희 사무실에 상가를 운영하시는 임차인 한 분이 찾아오셨습니다. "사무장님, 제가 이 자리에서 5년 넘게 장사해서 이제 좀 자리 잡았는데, 건물주가 갑자기 계약 끝나면 나가라고 하네요. 권리금도 못 받고 쫓겨나는 거 아닌가요?" 라며 불안한 마음으로 문의하셨습니다.

상가를 임차해서 영업하시는 분들이라면 한 번쯤 겪거나 걱정해보셨을 상황입니다. 임대인이 마음대로 나가라고 할 수 있는지, 그동안 쌓아온 권리금은 어떻게 되는지, 계약갱신요구권이라는 게 정확히 뭔지 헷갈리시는 경우가 많습니다. 오늘은 상가임대차보호법상 계약갱신요구권과 권리금 회수 문제를 실무적으로 정리해 드리겠습니다.

1. 계약갱신요구권, 무조건 되는 건 아닙니다

상가임대차보호법은 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장합니다. 다만 몇 가지 조건이 있습니다.

• 행사 기간: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없습니다.
• 행사 횟수 제한: 최초 계약일로부터 전체 임대차 기간이 최대 10년을 넘지 않는 범위에서만 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 임대인이 거절할 수 있는 사유: 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있거나, 건물이 철거·재건축이 예정되어 있는 등 법에서 정한 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

실무에서 자주 놓치는 부분

• 10년이기 때문에 기간을 잘 신경써야 합니다 오랜기간 평온하게 계약을 이어 오다가 경우에 따라서는 사이가 너무 좋아서 이런게 있는지도 모른채 지났는데 주인이 바뀌거나 상속이 되어 쫒겨나는 상황이 발생하기도 합니다 

2. 권리금, 임대인이 방해하면 손해배상 청구가 가능합니다

권리금은 법적으로 임대인이 직접 지급할 의무가 있는 돈은 아닙니다. 다만 법은 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 보호하고 있습니다.

임대인의 권리금 회수 방해로 인정될 수 있는 행위

• 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하는 경우
• 신규 임차인에게 기존 임차인이 요구한 것보다 지나치게 높은 차임이나 보증금을 요구하는 경우
• 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 경우

이런 방해 행위로 임차인이 권리금을 회수하지 못했다면, 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인이 계약 종료 후 자기가 직접 가게를 운영하겠다는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 기회 방해로 인정됩니다 (대법원 2024다305605 판결)

 

주선 의사를 미리 명백히 밝힌 경우: 임대인이 만기 전부터 "새 임차인을 받지 않고 직접 쓰겠다"거나 "계약을 안 하겠다"고 명백히 거절했다면, 임차인이 실제로 새 사람을 데려오지(주선하지) 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다 (대법원 2024다305605 판결).

 

현저히 높은 임대료 요구: 신규 임차인에게 주변 시세보다 터무니없이 높은 보증금이나 월세를 요구하여 계약을 무산시킨 경우에도 임대인의 방해 행위로 보아 책임을 집니다 (대법원 2018다284226 판결 등)

 

 권리금 협상 결렬 후 상가를 1년 6개월 이상 비워두겠다고 하며 새 임차인과의 계약을 거절해도 방해 행위가 성립합니다 (대법원 2026다202880 확정)

 

3. 이런 경우엔 법무사·변호사 상담을 먼저 받으시는 게 낫습니다

현장에서 상담하다 보면, 다음과 같은 상황에서는 셀프로 대응하시기보다 전문가 상담을 먼저 받으시길 권해드립니다.

• 임대인이 재건축·철거를 이유로 갱신을 거절했는데, 실제로 철거 계획이 확정된 것인지 불분명한 경우
• 권리금 회수 방해를 주장하려는데 증거(문자, 녹취, 계약서 등)를 어떻게 남겨야 할지 모르는 경우
• 계약갱신요구권 행사 기간이 임박했거나 이미 지난 것 같아 불안한 경우
• 상가에 입주한 뒤 즉시 사업자등록을 하지 않으면 보증금을 지킬 수 있는 대항력이 생기지 않습니다.
•  관할 세무서에서 확정일자를 받지 않으면 경매 시 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권을 확보할 수 없습니다.

📌 상가임대차 계약갱신·권리금 체크리스트

✅ 계약 종료 6개월~1개월 전 사이, 갱신요구 의사를 내용증명 등 증거로 남을 수 있는 방법으로 전달하기 ✅ 신규 임차인을 주선했다면 임대인과의 협상 과정을 문자·이메일로 기록해두기 ✅ 임대인이 계약을 거절하거나 조건을 과도하게 요구하면 즉시 상담받기 ✅ 애매하면 법무사·변호사 상담 먼저 받아보기 (상담 자체는 대부분 무료이거나 저렴합니다)

한 줄 조언

"권리금은 협상이 끝난 뒤에 지키는 게 아니라, 계약 종료가 다가오기 전부터 미리 준비해야 지킬 수 있습니다. 기간을 놓치면 아무리 억울해도 법이 도와줄 수 없는 경우가 많습니다."

 

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