최근에 여러 예측들이 나오고 있습니다. 여러 전문가들의 유튜브와 블로그등을 참고해서 제 나름대로 정리한 내용을 글로 적어 남기고자 이 글을 적습니다. 지극히 개인적인 주관적인 의견이므로 참고만 하시기 바랍니다.
이 부분에 대해서는 김작가 tv 유튜브 내용과 최용식 소장님이 출연한 유튜브 방송을 기본으로 하고 김인만 대표님의 유튜브 방송 내용을 주로 하여 작성한 점 참고 바랍니다
침체장
침체장이라고도 부동산 하락기라고도 합니다. 전문가들은 이 시기를 앞으로 2년에서 3년으로 잡고 있습니다. 2008년, 2009년 상승곡선을 그리다가 2011년 2012년 하락기를 걸었고, 더 지난 과거에도 이와 비슷한 내용으로 반복된 점을 참고하여 예측했습니다. 현재의 상황은 미국이 아직 금리인상을 끝내지 않은 상태인데 미국금리가 5%가 넘은 상태이고 우리나라는 아직 3% 대인 것이 가장 맘에 걸리는 부분이기도 합니다. 최용식 소장님께서는 적어도 금리가 미국에 비해 우리나라가 1% 정도 높아야 한다고 말씀하셨습니다. 하지만 현재 오히려 1% 이상 낮은 상황이라서 외국계 투자자들이 달러를 들고 미국으로 들어간 상태라고 봐야 할 것입니다.
외환위기에 대해서 말씀하셨는데 외환보유고가 많아서 외환위기가 오기는 쉽지 않을 것이라고 하셨고, 오히려 금융권의 부실이 크게 올 수 있다는 내용이었습니다. 이 부분은 김인만대표님도 같은 생각이었는데요 현재 PF대출에 대한 회수가 불가피한 상황인데 현재 분양시장이 굳어 있다 보니 대출회수가 불투명할 수 있다는 의견이었습니다. 정확한 수치는 기억이 나지 않지만 지방아파트의 미분양과 서울에서도 미분양 물량이 나오고 있어 금융권 부실이 예상된다는 내용입니다.
상승장의 패턴
상승장의 패턴을 이야기했는데요, 먼저 드릴 말씀은 부동산이 코로나 전에 조정을 받을 시점이었지만, 코로나로 인해 부양책을 쓰는 바람에 비정상적으로 상승한 여파를 볼 것이라는 예측입니다. 산이 높으면 골이 깊다는 명언처럼 산에서 산으로 뛰어넘어갈 수 없으니 반드시 계곡을 거쳐야 한다는 것입니다. 하지만, 강한 한방의 펀치만 맞고 쓰러진다면 다시 정신 차리고 시작하면 되지만, 잔펀치를 계속 맞다 보면 나중에는 지쳐서 던지게 될 수 있다고 합니다.
상승시점은 아무래도 강남이 바닥을 치고 약간 상승한 상태가 다시 상승할 시기라고 보는 것 같습니다. 저수지의 물이 빠지면 가장자리부터 빠지고 가운데가 마르는 것처럼, 부동산의 노른자땅인 강남이 오르기 시작해야 부동산 상승이 진짜라고 할 수 있습니다.그 징조로는 정부가 각종 규제를 풀고 양도세등 각종 세금혜택을 주는 시점이라고 합니다. 그전에는 토지거래허가구역 해제, DSR 규제, 5년간 양도세 면제, 취득세 영구인하등등이 나오고 난 다음이라고 하네요. 약간씩 반등은 하지만 이 금리로는 상승하는 여력이 없을 것이라는 겁니다. 경우에 따라서는 고점대비 40% 하락하는 곳도 있을 것이라고 합니다. 그리고 금리인상도 상승 후에 멈추고, 더 이상 금리를 올리지 않겠다고 선언했다고 하더라도 바로 내려가는 것이 아니라 같은 금리로 유지하다가 차츰차츰 내려가므로 그 시간이 꽤 걸릴 것으로 예상했습니다.
하지만 이 모든 예상을 빗나가는 경우가 패닉이 되는데 그때는 예상 불가능할 것 같습니다.
현재 전세가는 충분히 떨어진 상태라고 합니다. 다른 유튜버의 얘기를 잠깐 보태면 애플과 테슬라의 주가가 심상치 않다고 합니다. 만약 애플이 떨어지면 삼성이라고 멀쩡하겠냐는 것이 그 이유인데요. 현재 많이 떨어진 상태라 앞으로 더 떨어지면 문제가 될 것 같습니다.
규제 풀리는 시점
규제 풀리는 시점은 미분양아파트가 10만 호에 육박한 약 9만 호가될 것이라고 합니다. 10만 호가 미분양이 되는 경우 국내 건설사의 유동성은 극악이 될 것이고 이에 따른 경제 흐름은 최악이므로 정부에서 개입하지 않을 수가 없다는 것이죠. 현재도 규제를 조금씩 풀기는 하고 있지만, 지금 시점에 섣불리 규제를 풀다가 자칫 부동산이 오르게 되면, 정책을 편 정부나 서울시장은 그에 대한 책임 소재가 나올 수 있기 때문에 함부로 진행할 수는 없는 문제가 있습니다.
분양에 대해서는 현재 아파트 짓는 공사를 이대로 멈출 수는 없을 것입니다. 왜냐면, 이미 PF를 일으켰고 매일매일 금융비용이 발생하고 있기 때문입니다. 그래서 이대로 멈출 수는 없고 자재비나 금융비가 올라서 당초 예상했던 비용을 초과한 공사장이 대부분이라 이것이 뇌관이 되어 앞으로 폭발할 가능성이 있다는 것이죠. 이것이 금융위기가 될 수 있다는 판단인 것 같습니다.
결론
위와 같이 말씀드린 우려를 잘 넘겨서 상승장으로 가는 발판을 만들어야 할 것입니다. 하지만, 미국이 가장 큰 문제가 될 수 있다는 것을 염두에 두고 하루하루 넘겨야 할 것 같습니다. 일단은 금리 상승이 멈추는 게 급선무가 아닐까 합니다. 현재 미국가 우리나라 간 금리가 역전이 되어 있고 환율도 1천 원 초반이어야 적당한 상황인데 환율도 비정상적으로 오른 상태여서 이 부분이 어떻게 작용할지도 모르겠습니다.
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